RevPAR kalkulačka – výpočet tržby na dostupnú izbu a ADR

RevPAR kalkulačka vypočíta, koľko hotel, penzión alebo apartmán zarobil na ubytovaní v priemere na jednu izbu a jednu noc – vrátane izieb, ktoré zostali prázdne. Ak zadáte aj obsadenosť, dopočíta priemernú cenu izby za noc (ADR). Druhý režim vypočíta RevPAR z ADR a obsadenosti, keď nemáte po ruke tržby.


Čo je RevPAR

RevPAR (z angl. Revenue Per Available Room, po slovensky tržba na dostupnú izbu) je ukazovateľ, ktorý vydelí tržby za ubytovanie všetkými izbami, ktoré mal hotel v danom období na predaj – nielen tými obsadenými. Prázdna izba tak priemer znižuje, a preto RevPAR v jednom čísle zachytí cenu aj obsadenosť naraz.

Odpovedá na otázku: „Koľko mi v priemere priniesla každá izba za každú noc, ktorú som ju mohol predať?“

RevPAR, ADR a obsadenosť

  • Obsadenosť – aký podiel izieb bol v priemere obsadený. Hotel s 50 izbami, v ktorom bolo každú noc obsadených 35, má obsadenosť 70 %.
  • ADR (z angl. Average Daily Rate, priemerná cena izby za noc) – za koľko sa izba v priemere predala na jednu noc. Ak hosť zaplatí za 3 noci 240 €, do ADR sa ráta 80 €. Nejde o cenu z cenníka, ale o skutočne zaplatenú cenu po všetkých zľavách a akciách.
  • RevPAR – spája oboje: RevPAR = ADR * obsadenosť.

Obsadenosť hovorí, koľko izieb ste predali, ADR za koľko a RevPAR, koľko vám to celé prinieslo.

Prečo hotelier RevPAR potrebuje

Hotelová izba je produkt s dátumom spotreby. Noc, ktorá sa nepredá, sa už nikdy predať nedá – podobne ako sedadlo v lietadle po odlete. Hotelier preto neustále hľadá rovnováhu medzi cenou a obsadenosťou: lacnejšiu izbu predá ľahšie, drahšia mu prinesie viac za jednu noc.

Ani jedno z týchto čísel samo osebe nepovie, či sa hotelu darí:

  • 100 % obsadenosť znie výborne, no ak ste izby predávali za polovičnú cenu, zarobili ste málo.
  • Vysoká ADR znie tiež výborne, no ak bola polovica hotela prázdna, výsledok je rovnako slabý.

RevPAR rozhodne, ktorá kombinácia ceny a obsadenosti priniesla viac peňazí. Pri rovnakom počte izieb a dní platí jednoduché pravidlo: vyšší RevPAR = vyššie tržby z ubytovania. Preto je RevPAR hlavným ukazovateľom revenue manažmentu – riadenia cien tak, aby hotel z každej noci vyťažil čo najviac.

Príklad z praxe

Plnší hotel, ktorý zarobil menej

Mestský hotel v Bratislave má 40 izieb. V novembri (30 dní) môže predať 40 * 30 = 1 200 nocí. Minulý november mal obsadenosť 62 % a ADR 95 €. Tento rok chcel manažér hotel naplniť, a tak znížil ceny. Obsadenosť stúpla na 74 %, ADR klesla na 78 €.

UkazovateľNovember minulý rokNovember tento rokZmena
Predané noci744888+144
Obsadenosť62 %74 %+12 p. b.
ADR95,00 €78,00 €−17,9 %
Tržby za ubytovanie70 680 €69 264 €−1 416 €
RevPAR58,90 €57,72 €−2,0 %

Recepcia hlási plnší hotel, no RevPAR klesol. Hotel zarobil na ubytovaní o 1 416 € menej a navyše obslúžil o 144 nocí viac – s nákladmi na upratovanie, pranie bielizne, energie a raňajky. Zľava síce pritiahla hostí, no nie toľko, aby vyvážila nižšiu cenu. Bez RevPAR by manažér videl len rastúcu obsadenosť a považoval by zľavu za úspech.

Druhý pohľad: ako si hotel stojí voči konkurencii

Hotelier zvyčajne porovnáva svoj RevPAR aj s 4 – 6 podobnými hotelmi v okolí, takzvaným comp setom (z angl. competitive set). Anonymizované dáta konkurencie poskytuje napríklad služba STR (CoStar). Výsledkom je RGI (Revenue Generation Index, index RevPAR):

RGI = vlastný RevPAR / RevPAR konkurencie * 100

Ak mala konkurencia v novembri RevPAR 52 €, RGI hotela je 57,72 / 52 * 100 = 111. Hodnota 100 znamená férový podiel na trhu, takže hotel získal o 11 % viac, než by mu pri jeho veľkosti prislúchalo.

Až obe porovnania spolu dávajú úplný obraz: november bol slabší pre celý trh a hotel ho zvládol lepšie ako susedia. Zľava však nebola dôvodom – RevPAR medziročne klesol. Rozumnejšie by bolo držať cenu a zľavňovať len v konkrétne slabé dni.

S čím hotelier RevPAR porovnáva

  • S rovnakým obdobím minulého roka. Hotelierstvo je silno sezónne, preto sa november porovnáva s minuloročným novembrom, nie s augustom.
  • S konkurenciou (comp set). RGI ukáže, či zmena RevPAR vyplýva zo situácie na trhu, alebo z rozhodnutí hotela.
  • S rozpočtom. Hotely si plánujú RevPAR na každý mesiac a priebežne sledujú, či plán plnia.
  • S vlastnými zložkami. Rozklad na ADR a obsadenosť prezradí, čo zmenu spôsobilo – cena, alebo dopyt.

Ako vypočítať RevPAR

Najprv zvoľte spôsob výpočtu.

Z tržieb za ubytovanie – keď poznáte tržby za obdobie:

  • Zadajte tržby za ubytovanie za obdobie bez DPH (čo do nich patrí, nájdete nižšie).
  • Zadajte celkový počet izieb v hoteli. Izby, ktoré boli celé obdobie mimo prevádzky (napríklad kvôli rekonštrukcii), nezapočítajte.
  • Zadajte dĺžku obdobia v dňoch, napríklad 30 pre mesiac alebo 365 pre rok.
  • Ak chcete poznať aj ADR, zadajte priemernú obsadenosť v percentách. Nájdete ju v rezervačnom systéme alebo v štatistikách Booking.com či Airbnb.

Z priemernej ceny izby a obsadenosti – keď tržby nemáte, ale poznáte ADR a obsadenosť. Zadajte obe hodnoty.

Po kliknutí na „Vypočítať“ kalkulačka zobrazí RevPAR a v prvom režime pri zadanej obsadenosti aj ADR.

Vzorce na výpočet RevPAR a ADR

RevPAR = Tržby za ubytovanie / (Počet izieb * Počet dní)

RevPAR = ADR * Obsadenosť

ADR = Tržby za ubytovanie / Počet predaných nocí

Obsadenosť = Počet predaných nocí / (Počet izieb * Počet dní) * 100

Kde:

  • tržby za ubytovanie – tržby len za prenájom izieb za dané obdobie, bez DPH,
  • počet izieb * počet dní – koľko nocí mohol hotel v danom období predať,
  • počet predaných nocí – koľkokrát bola niektorá izba obsadená na jednu noc; hosť ubytovaný na 3 noci znamená 3 predané noci,
  • obsadenosť – v percentách; do vzorca RevPAR = ADR * obsadenosť sa dosadzuje ako desatinné číslo (75 % = 0,75).

Kalkulačka počíta ADR ako RevPAR / obsadenosť. Je to matematicky totožné so vzorcom vyššie, len nepotrebujete poznať počet predaných nocí.

Príklady výpočtu

Príklad výpočtu RevPAR a ADR z tržieb

Horský penzión s 12 izbami utŕžil v septembri (30 dní) za ubytovanie 21 600 € bez DPH. Priemerná obsadenosť bola 60 %.

Riešenie:

RevPAR = 21 600 / (12 * 30) = 21 600 / 360 = 60,00 €

ADR = 60,00 / 0,60 = 100,00 €

Výsledok: Každá izba priniesla penziónu v septembri v priemere 60 € za noc. Obsadené izby sa predávali v priemere za 100 € za noc.

Príklad výpočtu RevPAR z ADR a obsadenosti

Apartmán prenajímaný cez Airbnb mal minulý rok priemernú cenu 69 € za noc a obsadenosť 75 %.

Riešenie: RevPAR = 69 € * 0,75 = 51,75 €

Výsledok: Apartmán zarobil v priemere 51,75 € za každý deň v roku. Za celý rok to je približne 51,75 € * 365 = 18 888,75 € tržieb pred nákladmi – číslo, ktoré môže majiteľ porovnať napríklad s príjmom z dlhodobého nájmu.

Čo patrí do tržieb za ubytovanie a čo nie

Výsledok je porovnateľný, len ak do tržieb zakaždým zarátate to isté. Štandardom v odvetví sú čisté tržby za izby:

ZapočítajteNezapočítajte
cenu za noc, ktorú hostia skutočne zaplatili (po zľavách)DPH (na Slovensku sa na ubytovanie uplatňuje znížená sadzba 5 %)
tržby zo všetkých kanálov – priame rezervácie, Booking.com, Airbnb, cestovné kanceláriemiestny poplatok za ubytovanie, ktorý hotel vyberá pre obec
tržby za všetky kategórie izieb a apartmánovraňajky, polpenziu, reštauráciu a bar
wellness, parkovanie, prenájom konferenčných priestorov

Provízie rezervačných portálov sa od tržieb zvyčajne neodpočítavajú – sú to náklady a prejavia sa až v zisku. Ak sú raňajky súčasťou ceny izby, hodnotu raňajok od tržieb oddeľte, ak to účtovníctvo umožňuje.

Aký RevPAR je dobrý? Porovnanie s Európou

Univerzálne „dobrý“ RevPAR neexistuje. Závisí od lokality, kategórie hotela aj sezóny – horská chata a hotel v centre hlavného mesta sa porovnávať nedajú. Pre predstavu o veľkostiach uvádzame výsledky za rok 2025:

Trh (2025)ObsadenosťADRRevPAR
Španielsko – celoštátny priemer75,5 %166,10 €125,40 €
Barcelona78,0 %186,40 €145,30 €
Marbella67,2 %365,70 €245,85 €
Zaragozaneuvedené81,20 €63,10 €
Nemecko – celoštátny priemer66,8 %110,93 €74,10 €
Zdroj: STR a Cushman & Wakefield (Španielsko), The Hotel Blueprint (Nemecko).

Tabuľka dobre ukazuje, prečo samotná obsadenosť nestačí: Marbella má najnižšiu obsadenosť, no zďaleka najvyšší RevPAR – vďaka cenám, za ktoré sa izby predávajú. V celej Európe vzrástol v roku 2025 RevPAR o 2,1 % a ADR o 1,2 %.

Za Slovensko verejné údaje o RevPAR nie sú. Štatistický úrad SR zverejňuje priemernú cenu za prenocovanie – v Bratislave to bolo v roku 2025 53,30 €. Pozor, ide o cenu na osobu, nie na izbu: dvaja hostia v jednej izbe sú dve prenocovania. S ADR sa preto priamo porovnávať nedá. Najspoľahlivejším meradlom zostávajú vaše vlastné čísla z minulého roka a dáta vašej konkurencie.

Ako zvýšiť RevPAR

RevPAR rastie, keď stúpne obsadenosť, ADR alebo oboje. Príklad vyššie ukázal, že plošná zľava je najjednoduchšia, no často najhoršia cesta. Hotely preto siahajú po týchto krokoch:

  • Ceny podľa dopytu. Vyššie ceny počas podujatí, víkendov a sezóny, nižšie len v dňoch so slabým dopytom.
  • Ponuky pre rôzne skupiny hostí. Firemní hostia cez týždeň, rodiny cez víkend, skupiny a konferencie mimo sezóny.
  • Ponuka vyššej kategórie izby. Ponúknutá pri rezervácii alebo pri príchode zvyšuje ADR bez nového hosťa.
  • Sledovanie tempa rezervácií. Ak sa termín plní rýchlejšie ako vlani, je priestor ceny zdvihnúť; ak pomalšie, treba konať včas, nie na poslednú chvíľu.

Obmedzenia RevPAR a súvisiace ukazovatele

RevPAR meria len tržby z izieb a nehovorí nič o nákladoch. Hotel s vyšším RevPAR preto nemusí byť ziskovejší. Na úplný obraz slúžia ďalšie ukazovatele:

  • TRevPAR (Total Revenue Per Available Room) – rovnaký princíp, ale zo všetkých tržieb hotela vrátane reštaurácie, wellness či konferencií. Dôležitý pre hotely, ktoré veľkú časť tržieb získavajú mimo ubytovania.
  • GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) – hrubý prevádzkový zisk na dostupnú izbu. Zohľadňuje náklady, a preto najlepšie ukazuje, koľko hotel naozaj zarába.

Najčastejšie chyby pri výpočte RevPAR

  • Delenie počtom predaných nocí namiesto dostupných. Takto vznikne ADR, nie RevPAR.
  • Meniaci sa počet izieb. Ak raz izby mimo prevádzky započítate a inokedy nie, obdobia nebudú porovnateľné.
  • Porovnávanie rôznych mesiacov medzi sebou. Pokles z augusta na november je sezónnosť, nie problém hotela.
  • Zaokrúhlená obsadenosť pri výpočte ADR. Ak bola skutočná obsadenosť 74,6 % a zadáte 75 %, ADR vyjde o niekoľko centov inak. RevPAR to neovplyvní, pretože sa počíta priamo z tržieb.
  • Nevhodný comp set. Porovnanie s hotelmi inej kategórie alebo v inej lokalite vedie k mylným záverom.

Často kladené otázky (FAQ)

Má RevPAR zmysel aj pri jednom apartmáne na Airbnb alebo Bookingu?

Áno. Za počet izieb zadajte 1 (alebo počet apartmánov, ktoré prenajímate). RevPAR potom ukazuje, koľko vám apartmán v priemere zarobí za každý deň v kalendári, a dá sa jednoducho prepočítať na ročnú tržbu.

Môže byť RevPAR vyšší ako ADR?

Nie. Keďže RevPAR = ADR * obsadenosť a obsadenosť nemôže prekročiť 100 %, RevPAR je vždy nižší alebo rovný ADR. Rovnaké sú len pri 100 % obsadenosti. Ak vám vyjde opak, v údajoch je chyba.

Ako môže RevPAR rásť, keď obsadenosť klesá?

Ak ADR stúpne o viac percent, než o koľko klesne obsadenosť. Hotel napríklad zdvihne ceny o 15 % a príde o 5 % nocí – predá menej, ale za výrazne vyššiu cenu, a celkovo zarobí viac. Navyše ušetrí na nákladoch spojených s každým hosťom.

Ako vypočítať RevPAR za celý rok?

Zadajte tržby za ubytovanie za celý rok a ako dĺžku obdobia 365 dní. Jednoduchý priemer dvanástich mesačných RevPAR dá mierne odlišný výsledok, pretože mesiace majú rôzny počet dní.

Ako často hotely RevPAR sledujú?

Revenue manažéri väčších hotelov denne a týždenne – a to nielen za minulé dni, ale aj dopredu podľa už prijatých rezervácií. Majiteľom menších penziónov a apartmánov zvyčajne stačí mesačné vyhodnotenie a porovnanie s rovnakým mesiacom minulého roka.

Súvisiace kalkulačky

Viac finančných kalkulačiek

Zhrnutie

  • RevPAR je tržba za ubytovanie na jednu dostupnú izbu a noc. Spája cenu (ADR) a obsadenosť do jedného čísla.
  • Vyššia obsadenosť nemusí znamenať vyššie tržby – rozhoduje RevPAR.
  • Hotelier ho porovnáva s rovnakým obdobím minulého roka, s konkurenciou (RGI) a s rozpočtom.
  • O ziskovosti RevPAR nehovorí – na to slúžia GOPPAR a TRevPAR.

Výsledky kalkulačky sú orientačné. Presnosť výpočtu závisí od toho, aké tržby, počet izieb a obsadenosť zadáte – odporúčame vychádzať z údajov z vášho rezervačného systému alebo účtovníctva.

Zdroje: