Výnosové percento (kalkulačka)

Výnosové percento (angl. cap rate) nehnuteľnosti ukazuje výnosnosť investície na základe nájomného, prevádzkových nákladov a kúpnej ceny.

Ak je vyššie ako úrok hypotéky, ide o výnosovú investíciu. Ak je nižšie, výnos nepokryje splátky a rozdiel treba doplatiť z iných zdrojov.


Ako používať kalkulačku na výpočet výnosového percenta

Zadáme kúpnu cenu nehnuteľnosti, mesačné nájomné, ročné prevádzkové náklady a klikneme na pole “Vypočítať”. Kalkulačka vypočíta na základe vložených hodnôt výnosové percento.

Kalkulačka umožňuje zistiť ľubovoľnú premennú v rámci vzorca na výpočet výnosového percenta zadaním 3 známych hodnôt, napr. ak chceme stanoviť výšku mesačného nájomného, ak vieme kúpnu cenu bytu, výnosové percento, ktoré chceme dosiahnuť a výšku prevádzkových nákladov.

Vzorec výnosového percenta

Výnosové percento = ((Mesačné nájomné x 12) – ročné prevádzkové náklady) / kúpna cena nehnuteľnosti x 100

Ako vypočítať výnosové percento

Na výpočet postupujeme podľa týchto krokov:

  • zistíme mesačné nájomné,
  • mesačné nájomné vynásobíme číslom 12,
  • odpočítame ročné prevádzkové náklady, medzi ktoré patria:
    • Časť pevných platieb
      • fond opráv,
      • inkasné stredisko, bankové poplatky,
      • správna réžia – základ dane,
      • havarijná služba,
      • DPH 23%.
    • Od správcu bytového domu (tzv. vyúčtovateľné služby):
      • kúrenie,
      • ohrev teplej úžitkovej vody (TUV),
      • teplá voda,
      • studená voda,
      • energia spoločných priestorov,
      • výťah,
      • upratovanie,
      • zrážková voda,
      • poistenie bytového domu,
      • iné (pri novších bytových domoch napr. ostraha, zimná údržba, kamerové systémy, údržba záhrady,…).
    • V réžii majiteľa bytu:
      • energie:
        • elektrina,
        • plyn,
      • TV a internet (ak dodávame),
      • dane,
      • miestne poplatky za komunálne odpady,
      • parkovacie miesto (garáž),
      • iné.
  • z rozdielu ročného nájmu a ročných prevádzkových nákladov dostaneme čistý ročný príjem,
  • čistý ročný príjem delíme kúpnou cenou nehnuteľnosti (ak sme nehnuteľnosť rekonštruovali, alebo dokúpili nábytok a pod. tak ku kúpnej cene pripočítajme tieto náklady),
  • Výsledok vynásobíme číslom 100, čím získame výnosové percento.

V rámci výpočtu prevádzkových nákladov odporúčame priamo konzultovať so správcom domu a dôkladne spočítať náklady, ktoré znášajú vlastníci nehnuteľností. Nákladové položky sú uvedené v dokumente ročného vyúčtovania poskytovaného správcom domu.

Do prevádzkových nákladov nezahŕňame náklady na hypotéku, pretože cieľom výpočtu je zistiť, či výnosové percento dokáže pokryť úrok hypotéky v prípade, že by sme nehnuteľnosť financovali úverom.

Ak nehnuteľnosť kupujeme a prenajímame bez hypotéky, teda výlučne z vlastných finančných prostriedkov, vzorec pre výpočet výnosového percenta zostáva rovnaký alebo môžeme použiť kalkulačku ROI. Rozdiel je v interpretácii – výnosové perceto neporovnávame s úrokovou sadzbou hypotéky, ale jednoducho udáva ročný výnos z investície.

Čo robiť po získaní výnosového percenta?

Primárne ho porovnávame s úrokovou mierou na trhu za cenu nadobudnutia hypotéky.

V 1. kvartáli 2025 bol priemerný úrok bánk pre domácnosti na úrovni 4,74% podľa dát NBS.

  • ak je výnosové percento vyššie ako úrok hypotéky, kúpa nehnuteľnosti môže byť výnosná, pretože výnos pokryje úrok z hypotéky,
  • kk je výnosové percento nižšie ako úrok hypotéky, kúpa nehnuteľnosti môže byť stratová, pretože výnos nepokryje úrok a na splácanie hypotéky musíme doplácať z iných zdrojov,
  • kk sa výnosové percento rovná úroku hypotéky, ide o hraničnú výnosnosť, no investícia môže byť stále výhodná, keďže úrok je pokrytý a nehnuteľnosť si zachováva hodnotu, prípadne rastie vplyvom inflácie.

Vypočítané percento môžeme porovnať s inými aktívami do ktorých môžeme investovať a porovnať tak ďalšie investičné možnosti.

Príklad na výnosové percento

Povedzme, že chceme kúpiť byt a chceme ho prenajímať študentom. Plánujeme kúpu financovať hypotékou a potrebujeme zistiť, či byt pre nás ako majiteľa bude mať výnosnosť ak poznáme tieto údaje:

Obstarávacia cena bytu je 180 000 € (bez započítania rekonštrukcie). Ročné prevádzkové náklady vychádzajú na 5 000 €. Mesačné nájomné je stanovené na 900 €. Aké je výnosové percento? Bola by táto investícia výhodná, ak by sme ju čiastočne financovali hypotekárnym úverom s úrokovou sadzbou 3,75 %?

Riešenie:

Dosadíme hodnoty do vzorca:

Výnosové percento = ((Mesačné nájomné x 12) – ročné prevádzkové náklady) / kúpna cena nehnuteľnosti x 100

Výnosové percento = ((900 x 12) – 5000) / 180000 x 100 = 3,22 %

Odpoveď: Výnosové percento nehnuteľnosti predstavuje 3,22%.

Odpoveď 2: Banka nám chce poskytnúť hypotéku avšak s úrokom 3,75% čo je menej ako vypočítané výnosové percento. Toto zistenie nám dáva informáciu, či by bola pre nás kúpa nehnuteľnosti výnosná ale podľa výpočtu je riziková, pretože by sme mesačne museli doplácať splátky hypotéky z vlastných, resp. iných zdrojov.

Je výnosové percento nehnuteľnosti vysoké alebo nízke?

Výška výnosového percenta záleží mimo iné aj od ekonomických faktorov:

  • výška úrokovej miery na trhu,
  • rast výšky nájomného,
  • HDP a miera nezamestnanosti,
  • lokalita nehnuteľnosti.

Preto musíme mať na pamäti, že vypočítané výnosové percento treba posudzovať v kontexte mnohých faktorov, než sa rozhodneme nehnuteľnosť kúpiť a zhodnocovať. Nepísaným pravidlom je, že výnosové percento sa môže pohybovať v týchto intervaloch:

  • rezidenčné nehnuteľnosti (byty, rodinné domy): 3 % – 7 %,
  • komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, retail): 5 % – 10 %,
  • priemyselné a logistické nehnuteľnosti: 6 % – 12 %,
  • hotelové a rekreačné nehnuteľnosti: 8 % – 15 %.

Napr. podľa JP Morgan Investment banking (pozri zdroj nižšie) boli vzorové výnosové percentá pre 3Q 2024 v USA nasledovné:

3Q 2024Rezidenčné priestoryPremyslené priestoryKancelárske priestoryObchodné priestory
Los Angeles5.00 %5.30 %7.30 %5.50%
San Francisco4.50 %5.90 %6.70 %5.00%
New York5.30 %6.30 %7.00 %6.10 %
Chicago6.80 %8.30 %9.80 %7.70 %
Seattle4.90 %5.90 %7.30 %6.00 %
Portland5.50 %7.10 %8.30 %6.60 %
Washington5.60 %7.40 %9.20 %6.50 %
Národ6.10 %7.60 %8.90 %7.00 %

Zdroj: https://www.jpmorgan.com/insights/real-estate/commercial-term-lending/cap-rates-explained 

Obmedzenia výnosového percenta

Výnosové percento je síce užitočný ukazovateľ investičnej výnosnosti, no má svoje obmedzenia a úskalia, kvôli ktorým ho investori musia v čase prepočítavať.

  • ak sa cena nehnuteľnosti v čase zvyšuje, celkový výnos môže byť vyšší, no cap rate túto skutočnosť nezohľadňuje,
  • ignoruje nepredvídateľné náklady (napr. výpadky generovania príjmu z nájmu, zvýšenie poplatku z chystanej vonkajšej rekonštrukcie bytového objektu),
  • nájomné sa môže meniť v čase, rovnako ako prevádzkové náklady, čo ovplyvňuje reálnu návratnosť investície,
  • nehnuteľnosti nie sú ľahko predajné aktíva, a preto vysoké výnosové percento nemusí vždy znamenať výhodnú investíciu,
  • výnosové percento sa líši podľa trhu a lokality, preto je dôležité porovnávať ho s podobnými nehnuteľnosťami v danej oblasti.

Tento článok slúži výlučne na informačné účely a nepredstavuje investičné ani finančné poradenstvo. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame konzultovať situáciu s odborníkom.

Zdroje: